Megakent İstanbul’da alım gücü, finansman şartları ve dönüşen hane profili gayrimenkul tercihlerini baştan şekillendiriyor. Sektör temsilcileri, kent sakinlerinin oda adedini koruyup daha kompakt metrekarelere yöneldiğini, ailelerin geniş daire talebini sürdürdüğünü ve üreticilerin artık hedefe odaklı projeler geliştirmesi gerektiğini vurguluyor.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ile Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, megakentteki talep eğilimlerini ve sektörün geleceğini Anadolu Ajansına değerlendirdi.
Gayrimenkul alıcılarının oda adedinden ödün vermeden daha küçük kullanım alanlarına yöneldiğini aktaran İNDER Başkanı Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare bandında üretilen 3+1 konutların günümüzde 90-100 metrekare seviyesine indiğini ve alımların doğrudan oturum odaklı gerçekleştiğini belirtti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı Çeper Algısını Değiştirdi
Ulaşım ve iletişim altyapısındaki ilerlemelerin kent merkezinin dışındaki alanlarda yaşamayı kolaylaştırdığına değinen Keçeli, İNDER olarak 2026 dönemini “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini hatırlatarak ezbere üretim döneminin kapandığını dile getirdi.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Tek Kişilik Haneler ve Lokasyon Odaklı Talep
İstanbul’daki konut arayışının tek bir kalıba sığdırılamayacağını vurgulayan KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye gerilediğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321 düzeyine ulaştığını bildirdi.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman Koşulları Belirleyici Oluyor
Konut gereksiniminin somut bir satın almaya evrilmesinde finansman erişiminin kritik olduğunu kaydeden GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Türkiye genelindeki ağustos ayı satışlarının geçen senenin aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 düştüğünü, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini ifade etti.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
